정영수 경영학박사 (재)한국산업교육원 광주지부장(現)

[해양수산일보 ] 세상에 모든 분야(分野)에는 고수와 하수가 함께 살아가고 있다. 그렇다면 부동산에 있어서 고수와 하수의 차이가 뭘까? 고수와 하수는 여러 가지에서 차이가 나겠지만 그중에서 한가지 위기관리능력이다.

위기상황이나 예기치 못한 변수에 대해 대처가 지혜롭다는 것. 여러 가지 부동산 관련 서적과 사이트, 동호회들이 존재하는데 고수와 하수는 시각의 차이가 크게 다르다.

고수는 유료상담 코너 같은 데에서 여론이나 시장의 추이를 지켜보지만, 하수는 무료상담에 목을 맨다. 무료로 상담등에 자문을 해 주면서 책임을 져주는 상담자가 얼마나 될까?

몇억짜리 집을 사면서 인터넷에 검색도 해보고 나름대로 분석도 해보지만 짧은 경험과 비전문가의 시각에서의 결정이 과연 얼마나 효과가 있을까?

물론 선무당이 사람을 잡거나 문서운이 좋은 분들이 있다. 그러나 몇 번의 성공 경험을 교훈 삼아 방심하다가 심하게 물리는 분들이 많다. 다시 제자리로 돌아가거나 오만방자함이 사라진다.

어떤 분은 종교계로 들어가 독실한 신자가 되기도 하고, 어떤 분은 지옥 같은 삶들이 펼쳐지기도 한다. 이혼을 당하기도 하고 가족이 해체되기도 한다.

부동산투자의 하수들은 잘 되면 모든 게 자기 탓이고 안되면 환경과 여건을 탓한다. 세상에 힘들이지 않고 날로 먹을 수 있는 것은 그리 많지 않다.

하수일수록 무료를 좋아하고 타인의 기득권 인정을 하지 않는 경향이 있다. 평생 어렵게 고생해가며 습득한 지식과 노하우를 그냥 알려줄 사람이 얼마나 있을까? 고수일수록 각계 전문가 집단과 연계가 많으며 그만큼 비용도 많이 치른다.

공인중개사, 법무사, 세무사, 건축사, 금융전문가, 정보력을 가진 정치인 등등 이렇게 많은 사람과 연계하여 체계적으로 작업하는데 책 몇 줄 읽은 사람과 똑같은 정보를 얻는다면 세상은 불공평하지 않을까.

부동산경매에 있어서 하수들이 법원경매에 처음 입찰하여 보기 좋게 성공한 것은 긴 과정을 보면 오히려 좋지 않을 수도 있다. 처음 낙찰한 물건으로 고생도 하고 구입하여 어려움을 경험해야 좀 더 겸손해질 수 있다.
하지만 하수와 고수는 이 부분에서도 다를 수 있다. 하수는 실수 가능성 그 자체를 부정하고 원망하는 반면, 고수는 모든 가능성을 염두에 두고 조심에 조심을 기하여 리스크를 줄여 나간다.

일반적으로 하수들은 부동산경매 권리분석 등 간단한 것을 좋은 물건이라고 여기지만 고수는 골치는 아프지만 수익률이 높은 물건만을 우수한 물건이라고 여긴다.

하수들은 임차인이 많거나 유치권 신청이 되어있는 물건, 조금 복잡한 법정지상권, 공유지분, 불법건축물 소재 등의 문구를 보면 얼른 넘어가지만 고수들은 이런 물건을 집중적으로 파악하고 투자한다고 한다.

최근에 고금리에 따른 이자 부담을 견디지 못한 영끌족이 늘면서 대출금을 갚지 못하고 사업부인으로 인하여 줄경기로 인하여 부동산경매에 넘어가는 부동산이 3년째 급증하고 있다,

24년8월4일 법원등기정보광장에 따르면 올해 7월 부동산 임의경매 개시결정등기 신청 건수는 총 1만3631건(8월 3일 기준)으로 집계됐다. 1개월 전(1만983건)에 비해 24.1%, 1년 전 같은 달(9328건)보다 46.1% 늘어난 것으로 2013년 7월(1만4078건) 이후 11년 만에 최대치이라고 한다.

이러한 환경속에서 좋은 물건을 찾아서 부동산사냥을 다니는 진짜 고수들은 좋은 물건을 찾아서 성공적인 투자를 하고 있다. 전남 나주에 있는 창고가 11억5천만원에 경매로 23년11월에 7억1천만원에 낙찰을 받아서 약6억을 대출받아 자기돈 1억5천만을 투자하여 창고로 임대해 주었는데 보증금 1억에 매월450만원의 수입을 내고 있고 창고위애 태양광 시설설치를 신청하여서 대박을 노리고 있어 주위에서 9억5천만에 팔아라고 하는데 끔쩍도 하지 않고 있다.

불경기속에서 관심만 가져보면 많은 좋은 경매물건이 나와 있어서 지금이 투자하기에 좋은 기회가 되어서 “위기는 기회” 로 역전시킬수 있는 찬스가 될 수 있는 것이다.

부동산에서 고수와 하수의 차이는 고수들은 당장보다는 미래가치를 생각하지만 하수들은 현재 상황만 생각한다는 것이다. 하수들은 부동산경기가 안좋으니 매수하기를 꺼리고 위축되어 있다.

2년째 우리들은 고유가, 고환율, 고금리 인상으로 힘든 3고 시기에 부동산시장이 침체되어 한겨울이 충격에 빠져있다. 지금까지 우리나라의 부동산 정책은 90년부터 이른바 '냉탕과 온탕'을 번갈아 가는 모양새를 보여 왔다.

부동산 정책은 경기 상황에 따라 크게 달라질 수 있다. 경기가 지나치게 과열되고 있다고 판단되면 냉탕 정책(부동산 시장 규제 정책)을 써야 할 필요가 생기지만, 경기가 지나치게 침체돼 있다면 온탕 정책(부동산 시장 활성화 정책)을 쓸 필요가 있기 때문이다.

지금 부동산 시장은 고금리와 고환율로 인한 침체시장이기 때문에 글로벌 경제의 흐름을 잘 살펴보고 대응하는 전략이 필요하다.

진짜 부동산 고수들은 "위기는 기회"라고 생각하며 찬스를 노리고 있다. 부동산은 살아 움직이는 생물이기에 한곳에 침체는 오래 머물지 않고 끊임없이 움직여 가고 있다. 이런 움직임의 트랜드를 잘 따라가면 성공하는 투자의 가능성이 커질 것이다.

고수들의 한 박자 앞서가는 투자 마인드를 살펴보시어 어려운 시기에 눈물로 씨를 뿌리고 기쁨으로 열매를 수확하게 하길 바란다.